提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔好，纯投资环沪还有价值吗？

回答：环沪城市的价值从来不在于城市自身，而在于上海能否发展成为一个辐射力爆表的超级都市。从经济学规律看，无论是资源还是人口都会主动向超级城市聚集。在过去几十年绝大多数的时间里，上海都在持续壮大，不断扩张，外溢的产业和向外延伸的城建轮动式的填补了周边板块的价值洼地。这就是曾经自然成长的上海，螺旋式的一层又一层向外扩张，带动着环沪发展，水到渠成。但是如今，上海却主动捆住了自己的手脚，想要遏制自身的生长。

回答：一个城市的购房群体，70%是集中在25-45岁的这个人群，对于2020年而言，也就是1976-1996年出生的，也就是一部分70后、而大批的都是80、90后。这些年轻人，他们的购房需求在发生着改变，甚至是趋势性的改变。3.

提问：雕叔你好，成都，我龙泉驿区有一套房，2017年全款购买的，在东方华大广场，我是天府新区户籍，现在是想在天府新区买，哪个区的发展空间更大，还这套房适不适合长持，想把这套卖了，去天府新区去买，有没这必要。

回答：成都龙泉的位置靠近城南，购房者心理接受度高。龙泉交通比较方便。龙泉本地有实力名校也较多。板块开发商齐聚，逐渐变成一个成都城市置业板块。但是目前商业兑现还比较少，还需要等待，建议还可以继续持有，等待下一波行情出手，卖1买2房产裂变，同时买房后面不建议全款，资金利用率太低，后期利润无法放大。

提问：雕叔你好，我是青羊户口，1套房，无社保，普通垫底资格，目前在天新看了些房，天府前湾板块：1、佳兆业麓山1号洋房精装2.7w左右。2、合能枫丹铂麓二期6层洋房（二手清水含税费）2.4w。3、麓山国际翠微谷洋房清水2.6w。科学城板块：1、荣盛时代天府洋房精装2.5w。2、龙光天赢精装洋房+溢价2.8w左右。3、麓溪樾府精装洋房+溢价2.8w。麻烦分析下这些盘该怎样选择？有溢价的是网签成功当天现金付，这种操作有没风险？这些价个人觉得都高了点，还有没有更好的选择或者更好的盘推荐？目前资金没有其他好的途径，年回报也就5左右，但提前赎回要损失大部分收益，这种情况是选按揭还是全款呢？

回答：你好，青羊普通资格，可以买除了高新南的所有区域，二手房另说，新房的确是个垫底的资格。天府前湾也就是麓山板块的话，佳兆业产品是不错的，但是也止步于产品，另外从地段上，价格上，优势不明显，如果是同等的产品，肯定不如你说的合能枫丹铂麓二期6层洋房，2.4万清水，即便自己装修3k/平，标准也远高于佳兆业了，佳兆业此时唯一的优势就是：新房的金字招牌。翠微谷本身的洋房产品加上近地铁也还是卖点，但是价格稍微偏高了一些，性价比不明显不突出，而且它所处的翠微谷三利麓山城入住率不高，人气低迷一些，不如南边麓山这边目前已有多个楼盘、新房二手房的扎堆，人气和板块概念，更强一些。所以就麓山的话，我站队合能枫丹铂麓二期的6层洋房。然后看科学城板块。荣盛时代天府太偏僻了，产品再好，价格再便宜，都没有意义，放弃，它没有板块的规划，没有地铁的规划，没有人气的导入，没有开发商密集拿地的信号，这里注定是站岗的。龙光天赢和鹿溪樾府尚可一战，整体来说龙光天赢比鹿溪樾府改善更加纯粹一些，2.8万是有所溢价的，但主要是寻求投资功能，当下也没地铁，但是已有地铁规划，周边还有独角兽的概念，而且龙光又陆续拿地了该区域，所以这个兴隆湖东我还是看好的，这个是和荣盛时代天府本质上的不同。2.网签成功，和开发商直签合同，然后付首付款，我认为还是安全的，风险性不大。3.目前主要看你的预算了，市面上明面你能买到的都很少，有这样的资源应该珍惜，合能和龙光，我觉得你还是可以着重考虑的，当然还是以你的预算为主吧。4.年回报5个点已经不低了，和贷款利率相差不大，而且更具有灵活性，我建议不赎回，可以选择全款的话就全款。

提问：雕叔你好，自己只有资金25万左右，最近想在成都投资房产，有必要吗？

回答：有必要，资金放手上是跑不赢通货膨胀的，普通人只有用资产追资产，负债才能抵抗通货膨胀。成都是个年轻城市，适合深耕。我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。选择核心资产是买房的关键，三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。

提问：雕叔你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的“十年内次新房，主城区小套二”结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里只有地铁规划，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错。纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：雕叔你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

提问：雕叔好，在成都上班，买房遥不可及，感觉压力太大，很纠结，都说一线城市好，但是对于我们这些年轻人实在是太难了，现在想去老家简阳买房，价格8500左右，可以买吗？

回答：房子就决定了你的生活状态，一般很多人都建议买房一定要选择大城市，大城市谁都想，问题钱从哪里来？只能说因人而异吧。没有去大城市发展，而是选择了回到家乡，不用背负北上广深那么大的房租和买房压力，也不用担心审核测评会被老板炒鱿鱼。虽然没有大都市的繁华，却也足够有烟火气了吧，人没有那么累，心态也放着很平稳，也只是资产没那么高而已。

提问：雕叔你好！我的情况是：本人今年已提前退休，爱人还有年退休，小孩明年要上小学。今年10月搬了新家，目前已把旧房卖掉有了购房资格，预算400以内（含按揭）左右再买个房子。现在看的几个楼盘：一、二手房：1、攀成钢片区的锦江天誉南庭（单价3.87万2016年房子）。2、镏金岁月（单价2.5万2010年房子）。3、通用时代（清水单价3.4万2015年房明年2月满五年）。2、新盘：十陵首开龙湖景粼玖序一楼带底跃和花园的房子（单价1.97万）。问题：现在是买景粼玖序还是攀成钢片区的纠结不定。自己和爱人一直都想买套一楼带花园的房子想以后自住养老。但如果买了景粼玖序，小孩读书问题就只能再想办法。如果买了攀成钢片区的二手房，小孩读小学和初中的问题都可以解决，而且学校就在旁边，对小孩学习休息都比较有利，只是按目前买入的这个二手房价格，八九年之后还容不容易再转手。再一个就是感觉按目前的行情，如果这次不买景粼玖序，以后这种特别是龙湖的一楼带花园的房子更买不起，也没有这么近三环边位置的这类房子。

回答：你好！不要动不动觉得少就是稀缺，少就是不多，不一定是缺。龙湖洋房确实不错，板块有东进和大运会的加持，也有TOD，前景光明，只不过单就发展速度来说，还是需要等待，因为现在龙湖景粼玖序整个片区的工程建设量都会比较大，现在入住至少5年生活配套都没那么便利，运渣车会很多。现在买入只有耐心去等区域成熟。问题是你现在急需学区，我建议你就先买攀成钢的，先解决孩子读书自己居住环境又解决了，待读完书在买入龙湖那边那时基本走边TOD也修建完成。攀成钢是东门的核心区域，未来潜力都还很大，等攀钢商业体开业会更加繁华。二手天誉和通用时代都可以，新盘蓝润龙门马上也要开了。

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