壹
提问：智慧的房姐，您好！目前想入手有租金回报的写字楼。目前的选择有光谷大道三环边的鼎创国际，金融港，汉街总部国际，还有武昌滨江版块。请问哪一个选择比较好？写字楼多大的面积相对来说比较稳定并好租？
回答：你好，既然支持散售，那么属于写字楼四级中的第三级：普通级。写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。
一个比较重要的衡量指标是附近写字楼的租售比能不能到5%以上。
武汉现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。
投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。
写字楼空置率比你想象的高很多，出租不出去也是有很大可能。中国的写字楼是过剩的，北上广深如此，北京写字楼的空置率为13.8%，上海写字楼的空置率为21%，而深圳写字楼的空置率则为24.6%。
武汉更是如此，因为疫情就业环境经济周期物业经营等原因，写字楼的租金收益大打折扣。
总结过往数据看，住宅的涨幅远远甩开写字楼。相比住宅的接盘数，写字楼更惨，因为需求写字楼的购买者少之又少。
就产品来说，住宅写字楼商业，核心区优质写字楼的回报率，拉长时间看也许并不低于住宅，但选择太难、套现更难。
所以，就只看住宅。
贰
提问：新人首问！房姐你好！我现在已经摇到了中建星光城，但是又看到光谷悦城要加推了，就有点犹豫，想问下中建星光城和光谷悦城选哪个更好呢？
回答：你好，这2个盘对比优先中建星光城。光谷板块的发展，从光谷广场1.0版本，到关山大道2.0版本，现在转移到光谷东3.0版本。
关山大道和光谷东都是2个领涨板块，选筹越靠近核心区，房价涨幅越大。
光谷悦城虽然性价比也不错，但是在这2个板块之间，属于跟涨区。
叁
提问：房姐好。续费首问。目前打算建仓光谷东，有几个选筹请房姐帮忙看一下。可用子弹260，计划开发2张老人票接力贷入一个两百万出头的，再入一个小面积的全款。（因为已经抵押贷入了中建大公馆，还款受限）1.朗诗里程26楼，131满二，总价240。单价1.82小区刚需气质太浓，怕不抗衰老。
2.北辰优家22楼，111满二，总价217。单价1.95了。小区环境好一些。
3.绿地国际理想城18楼，141不满二，总价230。单价1.62，有12万增值税。小区更新。这几个麻烦姐姐看一下。期待回复。
回答：你好，关豹高速如同一道墙一般，将东湖高新区“南北切割”，当下的价格能买关豹北，不买关豹南。
朗诗和北辰对比，地段朗诗胜，品质北辰胜。其实朗诗的品质也没有大家想象中的那么差，只是周边都是改善盘，朗诗的品质略显逊色了。
你看的这几套对比，投资优先朗诗里程，自住优先北辰。整个光谷东成交量最大的以90-120之间的紧凑3居为主，超过130的大户型，尽量把价格往下压。
肆
提问：新人首问，房姐你好，我是东北一个购房小白，所以一直都未上车，目前名下无房，无贷，想投资+自住给自己攒个房子，由于上月看了惠州大亚湾区的楼盘临深的价格涨了很多，容桂的凯蓝滨江时光和雅居乐万象郡差价明显，不知道该怎么看了，中山限购但是我的条件可以选择，请问像我这种条件，在惠州，容桂，中山哪里选择好一点，如果中山哪个区好一些？最近看到翠亨西区开发，有中介介绍有领秀海，锦绣湾九期，卓越楼盘等，看了你的文章，我感觉这些楼盘都有品牌溢价，那么我应该选择二手房还是新楼盘？哪个区域板块更合适一些呢？谢谢
回答：你好，这3个城市都是坑多肉少2019年惠州GDP4177亿，排名广东第五，中山3101亿，排名第九。这两个城市经济都不温不火，吸引外来投资客主要靠临深。惠州与深圳接壤数十公里，地理位置本来优越，但惠州无节制地在临深盖楼，反而导致滞涨。中山与深圳隔海相望，只有一个深中通道，能蹭的区域非常有限，但有限不是坏事，资金集中盘量少才有领涨的机会。
与其在矮子里面拔高子，还不如换到更有潜力的城市。
伍
提问：您好！房姐，长沙已经交了两年社保，购房资格即将拿到但是发现长沙房子价格比两年前涨了不少，相反广州郊区得房价还跌了不少，所以纠结了。不知道该买广州郊区还是长沙市区，从长期五年以上投资来看买哪个回报率高？准备投资200万，首付80万左右。
回答：你好，广州共有11区，中心区4个，天河、越秀、海珠、荔湾；
近郊区3个，黄埔、白云、番禺；
远郊区4个，从化、花都、增城、南沙。
和深圳一路向西相反，广州是一路向东。先是环市东，再到天河北，之后是珠江新城，逐渐成为广州的现代商务中心，产业持续升级，天河成为广州第一经济强区，紧接着，黄埔也开始快速崛起。
广州的中心四区，天河是广州的CBD和颜值担当，相当于深圳的南山；越秀区最老，但集中了最优质的教育资源；海珠的琶洲核心区，已发展成为高质量的生态城市副中心。
广州的限购政策是本地户口或者五年社保，入户最低门槛是本科学历+半年社保，对于很多投资客来说，时机稍纵即逝，半年是等不了的。
只能从放开限购的外围找机会。近郊的白云，番禺和黄埔，最容易承接市区的外溢。
但在广州一路向东的指引下，紧邻天河的黄埔承接了最多的机遇，位于黄埔的广州科学城，已经成为广州吸纳人口最强劲的区域，广州科学城，目前已形成了电子及通信设备、新材料、新一代信息技术、生物医药、智能装备等五大产业，人才扎堆，购买力很强，是黄埔的热门板块。
广州的天花板和涨幅都比长沙市区更高，子弹80优先广州，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
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